変動金利 住宅ローンはリスク・デメリットを理解して選ぶべし!

変動金利の住宅ローンは、固定金利より金利が低くて目先の返済額が低いので魅力的に感じますが、その反面リスク・デメリットも大きいことをきっちり理解しておきましょう。

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変動金利型住宅ローンを選ぶ方は、金利上昇リスクに対応する準備が必要です。変動金利 住宅ローンのリスクやデメリットについて詳しく解説します。

変動金利 住宅ローンのリスク・デメリット

変動金利型住宅ローンは、一般的に年に2回、その時の経済情勢などに応じて金利が見直されます。4月1日・10月1日の2回です。しかし、月々の返済額の見直しに関しては、通常5年ルール125%ルールというルールが適用されます。

この二つに関して、正しく理解しておかないと未払利息が発生してしまいます。未払利息に関しても後で詳しく解説します。まずは二つのルールに関してです。

変動金利の5年ルールとは

変動金利型住宅ローンの5年ルールは、「金利は年に2回変わっても、月々の返済額の見直しは5年ごとにしよう」というルールです。

金利が変動する度に月々の支払額も変わってしまっては、返済計画や家計の管理が難しくなるというのが大きな建前ですが、金利は上がってるのに、月々の返済額が変わらないという事がどういうことかを理解すれば、

「5年は返済額が変わらないから安心だ」なんて絶対に言えません。

ポイント
金利が上昇して、毎月の返済額が変わらないと、毎月の返済額の中で利息の占める割合が増えます。つまり元金の減りが悪くなります。要するに返済を先延ばしにしてるだけという状態になるんです。金利の上昇幅次第では利息にも足りないという状態にもなります。

変動金利の125%ルールとは

変動金利型住宅ローンの125%ルール(1.25倍ルール)とは、5年スパンの返済額見直しで、一気に返済額が2倍とかになってしまうと支払いが難しくなるための措置です。現実的には、「毎年1%金利が上がる」なんて金利の上がり方は考えにくいです。

ですから「返済額が増えても1.25倍なんだ~」と喜ぶのもお門違いです。

ポイント
逆に、万が一このルールが適用されるほど金利が上がった場合、5年ルールと同様に元金が減らない状態になります。元金が減らないという事は、どんなに返済し続けても借金が終わらないという事です。

これまた恐ろしい話です。

変動金利型住宅ローンのリスクマネジメント

変動金利型住宅ローンのリスクマネジメントは、ズバリ繰り上げ返済です。

繰り上げ返済とは、【通常の返済とは別に、いくらかずつまとまった額を住宅ローンの元金として返済する】ことです。

5年ルール・125%ルールのところで解説しましたが、金利が上がって返済額が変わらないと、元金が減らなくなります。返済額の見直し期限(5年スパン)までそのままにしておくと、元金が減ってないから返済額の上がり方が大きくなります。

ですから、金利上昇局面で繰り上げ返済をすることで、元金を減らせられます。また、この繰り上げ返済したタイミングで返済額の見直しも行われます。

このように、金利が上がるタイミングで、繰り上げ返済してリスク(=元金が減らない)に対応できる方こそ、変動金利型を選んでも良い方です。

逆に、5年ルール・125%ルールを借りる側のメリットと信じ込み、金利上昇局面で繰り上げ返済できない方は、変動金利型住宅ローンを選ぶべきじゃありません。

ひとつの参考意見として頭に入れておいてください。

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